租赁店名经营的主要方式与渠道餐饮店租赁房产装修改造的设计原则

餐饮店 开办 985浏览 28评论

租用餐厅转让的房产,重点要注意三个问题。

(1)摸清房产业主。二手餐厅的转让,有的是初次转手,而更多的是多次转手,房产主人是谁,必须事先摸清。租房合同必须和业主签订,防止多次转手蒙受经济损失和事后可能发生的纠纷。

(2)摸清餐厅转让的原因。二手餐厅大多位置较好,但也有例外。其转让原因是多种多样的,如经营不善、竞争激烈、难以维持、面临破产;投资人转行、出国、举家搬走;房产主人想收回房产,重新出租,提高租金;城市规划会很快占用土地,即将拆迁;原有经营者与房主或当地有关政府机构,如派出所、工商、税务部门关系搞得很僵或躲避债务等。在摸清转让原因的过程中,要权衡利弊,然后决定是否值得签订租房合同,开办餐厅酒楼。

(3)不留隐患。租房接管二手餐厅,不管其转让原因如何,凡是转让人与业主、当地有关部门、供货单位等存在的矛盾、问题、纠纷等,承租人一概不参与,并在租赁合同中说明以前遗留问题的处理办法,以防止租赁经营后可能发生的纠纷和扯皮现象。

4新建小区的房产

租用新建小区的房产开办餐厅酒楼,重点要注意两个问题:

(1)店址的选择,--般应该选在小区入口处、小区附属学校、商场等人流集中的交通要道,以地面一层最好。

(2)市场进入的时机,租房开办餐饮店最好应在大批居民已经人住、小区人流开始形成的时候开业。如果小区刚刚建成,附属设施不配套,房产商的居民楼房销售进展很缓慢,则不宜急于在此租房开办餐饮店。二、餐饮店租赁房产的操作流程1确定租赁房产的位置、规模

(1)采用租赁经营方式取得房屋而开设餐饮店,所选择房产的规模与位置,首先取决于投资方的投资意向,即投资方有多大资金实力,准备在什么地方租赁经营一家什么类型、什么等级、拥有多少餐位的餐饮店;其次取决于在什么区位能够找到符合投资方意愿和要求的房产。

(2)由投资方或其代理人出面,在明确投资意向,特别是资金实力的基础上,通过报纸、杂志、房地产刊物、朋友介绍等各种方式,寻找在什么地方、什么区位有可供出租的房屋。

(3)在了解初步信息的基础上,直接到房产所在地去进行实地观察、现场考察,并同房主或经营者见面,了解房屋的具体位置、朝向、层高、建筑面积、平面结构、周围环境、出租原因等。

(4)要分析其房产是否适合开办餐厅酒楼,其房屋位置、朝向、层高、使用面积是否符合投资人的意向和要求。如果条件不好,不符合要求,就要另外寻找,直到找到为止。

2分析考察房产所在地的市场环境

投资方租赁房产开办餐饮店,关键要考察房产所在地点的区位和点位市场环境是否适合开办。房产市场环境分析主要包括以下内容。

(1)主要分析在半小时车程的区位环境和步行距离半小时半径范围内的点位环境是否适合投资意向和要求,包括房产所在地适合开办什么类型、什么等级、多大规模、多少餐位的餐饮店。

(2)周围已有多少家饭店、宾馆和酒楼饭庄。

(3)当地的人口总量、客流量如何,市场需求的缺口有多大。

(4)如果在此租房开办餐厅,其主要目标市场何在,目标市场能够获得的市场份额有多少。

(5)现有餐饮店的客源状况、餐位利用率如何,人均消费有多高。

(6)拟办餐饮店可能达到的餐位利用率和人均消费如何等。

3做好目标房源的产权情况调查

房产的产权归属一般情况下有三种。(1)房产归各种企事业单位或私人:业主所有,但房屋已经出租且尚未收回。这时,只要业主同意出租,按时将房屋收回腾空,即可同业主谈判,签订租赁合同。

(2)房产归机关、学校、公寓、写字楼、小区业主、街道等各种企事业单位所有,但房屋尚未出租。这时,主要是找到产权所有人,直接同业主见面。只要业主同意出租,能够将房屋按时腾空,即可同业主谈判,签订租赁合同。

(3)房屋属于二手餐厅,有的可能是多次易手。这时,要特别注意调查清楚房屋产权的真正所有人、餐厅转让的真实原因、现有经营者的经营状况,以及是否是想通过餐厅转让而从中盈利,是否想通过提高餐厅转让费用而将破旧设备和餐茶用品倒手等。

4做出房产租赁决策

在经过了.上述工作后,即可根据所选房产的基本状况和投资方的投资意向,经过与业主的寻价、谈判,做出租赁经营的房产选择决定,为餐饮店的租赁经营取得房屋使用权。

5签订正式的房屋租赁合同

房屋租赁合同的内容与条款主要包括以下几点。

(1)合同双方的基本情况。包括双方单位或人员的名称、姓名、地址、房产证号、营业执照号码等。

(2)租用房产的情况与价格。包括房产地址、占地面积、周围可使用的面积、房屋结构、平面图形、租用期限、筹备开业期和正式营业期每平方米每天的租金、递增租金、租金计算方法、付款方式、付款时间等。

(3)转让费用与物品清单。包括二手餐厅转让费用总额、付款时间和付款方式。转让的主要设备和餐茶用品则要列成清单作为租房合同附件处理,并列出交割时间、交接方式。

(4)双方的权利义务。租房合同中,对双方的权利、义务规定得比较简单。出租人按时交出房屋使用权,二手货餐厅的二房东按时交出转让的设备和用品,他们分别获得合同规定的租金和转让费即可。这里主要是双方如果违反合同的处罚条款,如房屋一旦出租,房主不得随意干扰餐厅的正常营业,租房人必须按时足额交纳房租,如果违反合同应该怎样处理等。

(5)合同有效期和有关附则,包括合同份数、有限期限、监督办法和生效日期等。